다주택자, 2주택자를 위한 장기특별공제에 대해 쉽게 알아보자!
집을 소유한 사람들에게 가장 무서운 세금은 양도세입니다. 하지만 이 양도세로 최대 80%까지 절약할 수 있다는 사실을 알고 계셨나요? 장기 특별 공제에 대해 듣고 정보를 얻으러 여기 왔다면, 당신은 올바른 곳에 왔습니다. 지금부터는 어려운 단어는 쉽게 설명하고 어려운 내용은 간결하게 설명하여 처음 이 용어를 듣는 사람들도 바로 이해할 수 있도록 하겠습니다.
목차 1. 장기보유특별공제란? 2. 장기보유특별공제의 대상 3. 특별공제를 받을 수 없는 경우 4. 공제율 5. 다주택자에 대한 장기보유특별공제 6. 고령자에 대한 장기보유세액공제 7. 조정대상지역의 경우 8. 결론
1. 장기보유 특별공제란 무엇입니까?
부동산 투자를 생각하는 대부분의 사람들은 아직 청약권이 있는 동안 매도할 목적으로 매수하거나, 입주할 때 매도할 계획이거나, 한 번 임대해 준 후 매도할 계획입니다. 하지만 오랫동안 거주하다가 새 집을 사서 임대해 준 사람이나, 투기적 목적 없이 오랫동안 보유해 온 사람이면 “재매도 시 세액공제(양도세)”를 해 주면서 납부해야 할 세금을 대폭 감면해 줍니다. 따라서 보유 기간과 거주 기간에 따라 감면 혜택이 다릅니다. 보유 기간만 길었는지, 거주했는지에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 자세히 살펴보겠습니다.
2. 장기보유 특별공제대상
최소 보유기간은 ‘3년’ 이상입니다. 또한, 협동조합원의 입주권(재개발, 재건축, 지역주택조합 등)도 장기특별공제 대상입니다. 다만, 원래 협동조합원만 대상이며, 원래 협동조합원으로부터 매수한 분은 특별공제 대상에서 제외되니 참고하시기 바랍니다. 3. 특별공제 대상이 아닌 경우위 대상에서 언급했듯이, 3년 미만 보유하신 분은 장기보유가 아니므로 특별공제 대상이 아닙니다. 그리고 등록되지 않은 미등록 주택도 해당되지 않습니다. 원래 장기특별공제는 단독주택 소유자에게만 적용되었으나, 현재는 다주택자도 한시적으로(2025년 5월 9일까지) 공제를 받을 수 있으니, 아래 내용을 참고하시기 바랍니다. 또한 총 양도금액(내가 매도하려는 금액)이 12억원 이상이라면 보유했다는 이유만으로 장기특별공제를 받을 수 없고, 2년 거주했다면 요건을 충족하므로 12억원 이상의 주택이라면 반드시 2년 이상 거주한 후에 매도해야 합니다. 4. 공제율 공제율은 위의 표에 정리되어 있으니 참고하시면 됩니다. 예를 들어 내가 4년 거주하고 8년 보유했다면 총 양도세의 48%가 공제되는데, 8년 이상 9년 미만 보유 시 32% + 4년 이상 5년 미만 보유 시 16%입니다. 참고로 전혀 거주하지 않고 보유만 했다면 연 2%로 계산되므로 15년 동안 최대 30%까지만 공제되니 참고하시기 바랍니다. 2년만 거주하더라도 세율이 x2이므로 기존 30%에서 18%를 더 공제하여 48%에 적용합니다. 따라서 단독 소유했던 주택을 매도하기로 마음먹었다면 2년 정도 거주한 후에 매도하는 것이 좋습니다. 5. 다주택자 장기보유특별공제(2주택자 장기보유특별공제) 2주택자 장기보유특별공제는 기존 1주택자와 동일한 기준으로 적용됩니다. 다주택자 장기보유특별공제도 마찬가지입니다. 원래는 2024년 5월 9일까지였지만 이번에 연장되었습니다(2025년 5월 9일까지). 주택 처분을 계획하셨지만 높은 양도세가 걱정되셨다면 지금이 매도하기에 좋은 기회인 듯합니다. 6. 노인 장기보유 세액공제 기존 장기보유 특별공제는 10년 이하 보유 시 30% 공제였습니다. 거주 기간을 포함하면 50% 추가 공제, 총 80%를 받을 수 있다는 사실 알고 계셨나요? 하지만 60세 이상이라면 보유만 했어도 추가 공제를 받을 수 있습니다. 60~65세라면 15년 이상 보유하면 50% 공제를 받을 수 있고, 노인공제 20%가 추가되어 15년 보유하면 70% 공제를 받을 수 있습니다. 거주하지 않았더라도 말입니다. 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면 90% 공제를 받는다고 오해할 수 있지만 총 공제 한도는 80%이므로 계산에 착오가 없도록 하세요. 7. 이전하려는 곳이 규제지역이라면? 팔려고 해도 늘 제외되던 강남3구, 용산도 이런 사람들에게도 똑같이 적용되고, 다주택자 장기특별공제도 적용되고, 2025년 5월 9일까지 해당 지역에서 팔면 중과세가 제외되니, 3주택 이상 주택을 소유한 고객이라도, 혹은 단독주택이지만 규제지역이라 팔지 못했다면, 이 글을 읽고 있다면 서둘러서 판매 시기를 정해서 세금 혜택을 받으시기 바랍니다. 물론 조건이 맞다면 말이죠. 6. 결론 항상 정보를 검색하고 글을 쓰는 저도 모르게 혜택을 못 받고 있는 경우가 많은 듯합니다. 알면 알수록 우리나라에서 누릴 수 있는 혜택이 많아지고, 돈 안 쓰고 낭패보는 일도 줄어들 것입니다. 오늘은 다주택자 장기특별공급 세금 절약 방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 관련 팁과 법률 변경에 대한 정보를 계속 제공할 예정이니, 현재 주택에 관심이 있다면 저를 이웃으로 추가하고 계속 확인해 주세요. 글쎄요, 오늘 이 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.