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최근 자산 거품이 발생한 근본 원인..정부에서 화폐발행 제2차 세계대전 전까지 국가는 언제든지 망할 수 있는 존재였습니다. 그래서 국가가 화폐를 발행하는 경우… blog.naver.com
정부는 화폐를 간접적으로 발행하고 있습니다. 중앙은행에서 화폐를 발행하려면 국채가 필요한데 국채를 정부가 발행할 수 있기 때문에 정부에서 화폐를 발행하는 것과 같습니다. 단, 정부에서 국채를 발행하기 위해서는 국회(의회)의 승인이 필요합니다.
정부가 국채를 유통시장에서 발행하면 화폐를 발행하는 것이 아니라 중앙은행이 직접 매수해야 화폐가 발행되는 것입니다.지난 대선에서 이재명 후보와 윤석열 대통령은 국가부채 비율을 놓고 논쟁을 벌였습니다.
이재명 후보는 국가부채 비율을 100%로 늘려도 된다고 했고 윤석열 후보는 크게 늘리면 안 된다고 했습니다. 결론적으로 한국의 경우 국가부채를 이재명 후보의 말처럼 늘려서는 안 됩니다. 그 이유가 뭘까요? M2 비율 때문입니다. 한국의 M2 비율은 세계에서 홍콩 다음으로 높습니다. M2 비율은 M2/명목 GDP입니다. M2 비율이 높은 이유는 가계부채 때문입니다. 한국의 가계부채 비율은 기축통화국에 비해 상당히 높습니다.
한국의 가계부채가 증가한 원인은 용적률 때문입니다. 용적률을 개인에게 100% 이상 주는 나라는 보이지 않습니다. 한국은 개인에게 용적률을 최대 700%까지 부여합니다. 미국에서 집을 보유할 경우 시간이 지나면 집값은 하락합니다. 이에 반해 한국은 집을 보유할 경우 시간이 지나면서 집값은 폭등합니다. 이때 모든 집이 폭등하는 것은 아니고 강남을 중심으로 집값이 급등합니다. 압구정 현대아파트 12층을 재건축 36층으로 하면 현대아파트 1채를 보유한 소유자는 재건축으로 3채를 보유하게 됩니다.
용적률이 높을수록 층수는 상승합니다. 현대 아파트 한 채 50억 이상에 거래된 이유입니다. 저금리와 맞물려 강남 아파트 가격은 급상승합니다. 대단지 강남 아파트값이 급등한 이유는 한 채 가격은 3채 가격이기 때문입니다. 그래서 변동률도 3배입니다. GTX 역시 강남 집값을 위한 것입니다. GTX가 강남에 집중하면서 수도권 사람들을 강남으로 끌어들이고 있습니다. 일산, 양주, 마석, 동탄 등지에 사는 사람들을 GTX로 강남으로 유입시키기 위한 것입니다. GTX로 인해 강남은 점점 사람들이 몰리게 됩니다. 현재도 잠실광역환승센터를 보면 주말에도 강남으로 오는 유동인구는 많습니다.
GTX로 수도권 주변 상권은 타격을 받게 되겠죠. 일산 라후에스타보다 GTX를 타고 강남에서 놀기를 선호하기 때문입니다. KTX가 되어 대전은 점점노 젬의 도시가 되었습니다. 부동산에서 가장 강력한 부양책은 용적률 상승입니다. 용적률 상승과 분양권 전매를 결합시키면 부동산을 가장 먼저 반등시킬 수 있는 정책입니다. 98년 외환 위기 때 김대중 정부가 사용한 정책입니다. 분양권 전매에서 떴다방이 생기고 노무현 시대의 부동산 가격은 폭등합니다. 분양권 전매만 있으면 아파트 가격이 상승할 수 없습니다. 용적률이 존재하기 때문에 분양권 전매가 활기를 띠는 것입니다. 부동산을 분석할 때, 용적률에 대한 이해 없이 분석하는 경제 보고서가 많습니다. 모두 잘못된 이유입니다. 한국의 부동산이 일본처럼 되겠다는 사람들은 한국의 부동산을 전혀 모르는 사람들입니다. 강남 지역의 용적률만 조금 높이면 곧 투기 세력이 모입니다. 그래서 꼭 일본식에서 부동산이 침체할 수는 없습니다. 일본식으로 침체하려면 엄청난 용적률을 개인에 미치는 행위를 차단해야 합니다. 이는 불가능합니다. 우리 나라가 망하자 용적률 때문에 망할까요. 용적률로 국내 가계 부채 비율은 급등합니다. 가계 부채 비율은 가계 부채/명목 GDP입니다. 김대중 정부 시절에 분양권 전매를 허용하는 금리가 낮아지는 부동산 투기가 커집니다. 노무현 정부 시절 서울 아파트 가격은 급등합니다. 서울의 아파트는 지방의 아파트와 다른 점이 한채 한집이 아닙니다. 재건축이 고려되기 때문입니다. 서울의 아파트 값 상승률은 급속히 증가합니다. 노무현 정부로 용적률을 100%제한할 수 없으며, 그 대안으로 재건축에서 얻는 이익에 대해서는 세금을 부과하기로 합니다. 이것이 재건축 초과 이익 환수제입니다. 2006년도 이 법안이 통과됩니다. 이때부터 아파트 가격 상승세는 멈춥니다. 시중 유동성은 주식 시장으로 이동합니다. 이 당시 부동산 경매를 하던 사람들이 주식 시장에 많이 옮겨왔습니다. 2007년부터 코스피는 급등하기 시작합니다.2007년도 코스피가 1300에서 2000까지 급등한 원인은 부동산을 규제했기 때문입니다. 2007년도는 2022년과 유사했습니다. 2022년보다 기준금리는 높았습니다. 2007년도 한국의 기준금리는 5%였습니다. 2005년부터 기준금리는 인상되는 시기였습니다.2022년 관점에서 2007년도는 이해할 수 없는 해입니다. 기준금리를 올리는데 코스피는 두 배 가까이 급등하는 겁니다. 그것도 기준금리가 5%였는데요. 현재는 기준금리를 3.25%로 올렸지만 주식시장과 부동산시장이 급락하고 있습니다. 2007년과 2022년의 차이는 가계부채 비율에 있습니다. 90년대까지 집을 빌려서 살 줄은 몰랐어요. 전세로 살다가 돈을 모아서 더 큰 전세로 이동하고 그 다음에 집을 마련하는 구조였어요.98년 김대중 정부의 분양권 전매를 전면 허용하면서 부동산 투기는 심해지고 아파트 가격은 상승합니다. 게다가 9.11 사태 이후 미국은 기준금리를 1%까지 인하합니다. 한국의 기준금리 역시 3.25%까지 하락합니다. 기준금리가 낮아짐에 따라 대출금리도 낮아집니다. 우리나라에서 아파트 가격 인플레이션이 발생한 것입니다. https://blog.naver.com/andree77/222963640484인플레이션 시대의 돈을 버는 방법…론의 푸고 스티네스는 1920년대 독일의 초인플레이션으로 대표적으로 부를 쌓은 인물입니다. 인플레 시대 ··· blog.naver.com자산 가격 인플레이션이 발생했을 때 돈을 버는 방법은 담보 대출이에요. 자산 가격의 상승률이 대출 금리보다 높으면 대출을 통해서 돈을 벌 수 있습니다. 기준 금리 인하에 된다는 것은 대출 금리가 내려가고 더 낮은 자산 가격 상승률에도 대출을 하죠. 인플레 시대의 돈을 버는 방법은 빚이며 전 국민은 대출을 통해서 집을 사기 시작해습니다. 대출이 늘면서 주택 가격은 대폭 상승합니다. 이는 여러 단계와 비슷합니다 처음에 집을 산 사람과 다음에 그 집을 사는 사람은 더 대출이 필요합니다. 자산 가격 상승 기대가 생기면 대출은 급속히 증가합니다. 2007년도에는 론이 존재하는 것은 많지 않았습니다. 이 때는 대부 없이 집을 사들이는 일도 많았습니다. 담보 대출이 늘어나면서 집값은 급등합니다. 소득이 증가하고 주택 가격이 상승한 것이 아니라 대출로 주택을 사들이면서 주택 가격이 상승한 것입니다. 2007년에는 대출이 많지 않아 기준 금리 인상에도 주식 시장은 폭등합니다.2014년 초 이노믹스로 대출을 늘리면서 집값은 상승하기 시작합니다. 2022년에는 가계부채 비율이 너무 높기 때문에 약간의 금리 인상에도 부동산 가격은 급락하게 됩니다. 4%에서 5%로 금리가 오르면 25% 인상됩니다. 즉, 매달 지불하는 이자가 25% 증가합니다. 하지만 1%에서 2%로 인상되면 이자 지급액은 100% 늘어나게 됩니다. 이러한 원리에 따라 금리가 낮을수록 자산 가격의 변동성은 높아집니다. 2000년대 초 부동산 가격이 급등했을 때 시장금리는 지금보다 두 배 가까이 높았습니다. 3년물 국채 이율은 6%대였습니다.현재의 시장 금리보다 훨씬 높은 금리에도 부동산이 급등할 수 있었던 이유는 가계 부채 비율이 낮았기 때문입니다. 앞으로 부동산 시장이 상승하기 위해서는 가계 부채 비율이 낮아져야 합니다. 가계 부채 비율은 가계 부채/명목 GDP입니다. 가계 부채 비율이 낮아진다는 것은 가계 부채가 하락하거나 명목 GDP가 증가하는 것입니다. 명목 GDP는 둘로 분해됩니다. 경제 성장률과 물가 상승률입니다. 경제 성장률이 높거나 물가 상승률이 높지 않으면 안 됩니다. 경제 성장률이 높아질 수 없어 물가 상승률이 높아져야 가계 부채 비율은 줄어듭니다. 가계 빚 자체가 줄어드는 현상을 금융 위기라고 합니다. 2008년 서브 프라임 위기로 부실 가계 부채가 정리됩니다. 미국은 가계 부채 비율이 2000년대 중반 100%에 육박했지만 2020년 73%대로 하락합니다. 이에 대한 한국의 가계 부채 비율은 증가하고 있습니다. 2000년대에 아파트 가격이 급등한 원인은 저금리와 가계 부채 증가에 있습니다. 가계 부채가 너무 증가하고 약간의 금리 인상에도 이자 부담은 늘어나고 부동산 가격은 하락하게 됩니다. 1.3대책에서도 부동산 가격이 오르는 것은 어렵습니다. 금리가 높기 때문입니다. 자산 가격 상승 기대는 거의 없고 대출 금리가 높은 상황에서는 대출은 증가하지 않습니다. 론이 증가하는 경우는 인플레이션이 발생하는 경우입니다. 자산 디플레이션이 발생하는 상황에서 대출을 통해서 자산을 구입하는 것은 좀처럼 없습니다. 대출은 자산 가격이 하락했을 때 증가하지 않습니다. 자산 가격이 오르면 이체가 발생합니다. 우리 나라의 부동산 시장은 다단계 시장입니다. 출입구를 찾는 시장입니다. 호화판이 부동산을 구입하는 수단은 대출이에요. 가계 대출 비율이 이처럼 높은 상황에서 문을 찾기는 쉽지 않습니다. 집을 장만하다 문이 없다는 뜻입니다. 다단계 국가의 미래는 없습니다. 일본처럼 잃어버린 20년이 와도 나라는 부동산 투기 정책을 없애야 합니다. 부동산의 다단계로 경제를 성장하는 나라의 미래가 있을까 의문이군요?