개발부담금 계산방법 실무사례 농지 vs 임야에 단지형 전원주택 건축

토지 개발 수익률을 산정할 때는 예기치 못한 복병을 항상 조심해야 합니다. 개발부담금,얼마가나오는지미리계산해보세요.

지목변경(또는 개발행위허가)을 수반하는 건축물 건축에 따른 개발부담금은 개발이익환수법에서 규정한 사업 및 면적규모 이내의 개발에 대해 부과됩니다.건축물 건축이 완료된 경우 건축물 준공 당시 토지소유자에게 토지개발행위허가 당시 허가면적분에 비례하여 계산됩니다.개발부담금은 지자체에서 정확한 금액을 계산한 후 5개월 이내에 부과하고 납부의무자는 고지서를 받으면 6개월 이내에 납부하게 되는 구조입니다.

'추천 관련글,

[미리 보면 되는 이전 포스팅] 개발부담금에 대한 대상사업과 면적기준, 납부의무자에 대하여 그리고 비용공제를 위한 전용부담금 산정에 대해서는 이전 포스팅에서 언급한 내용을 참고하시기 바랍니다.

토지개발부담금 대상 사업면적 기준 납부의무자 비용 계산방법 불가피하다면 피해야 합니까? 개발부담금, 하지만 개발부담금을 납부해도 땅은 제대로 다듬고 기다리고 있다…blog.naver.com

농지전용허가시 농지보전부담금 vs 산지전용허가시 대체산림자원조성비비용계산 – 토지투자수익률계산용(1) 토지를 보는 입장에서 지목이 전·답·과 등 농지나 임야에 비해 “대”(대지x)인 경우 금액적으로… blog.naver.com

비도시 지역에 단지형 전원주택을 개발할 경우 개발부담금은 얼마일까?임야로 개발하는 경우 vs 농지로 개발하는 경우를 비교하여 계산해 본다

전원주택은 비도시 지역, 건폐율이 40%로 인기 있는 계획관리지역이 일반적입니다.오늘은 도시지역이 아닌 관리지역(계획관리지역)에서 단지 형태로 여러 개의 전원주택 부지를 조성한 후 전원주택을 건축할 경우 개발부담금 비용이 얼마나 드는지 실제 계산 사례를 들어보겠습니다.임야를 개발하고 건축하는 경우와 농지를 개발하여 건축하는 경우가 다른 점, 주의 깊게 비교해 보는 것이 좋습니다.[사례1] 농지(지목:앞)에 단지조성 및 전원주택 4동 개발[사례1] 농지(지목:앞)에 단지조성 및 전원주택 4동 개발실제로 개발 부담금 납부 사례를 봅시다.1. 용도 지역이 도시 지역이 아니라 계획 관리 지역으로 지정 이전(밭)인 농지 500평(1,653㎡)을 개발 행위(농지 전용)허가를 얻어 부지를 조성하고 2. 조성된 부지를 도중에서 도로 등의 면적을 제외하고 4개의 전원 주택 용지로 각각 110평(364㎡)로 나누어 각각 분양한 뒤 3. 시험 분양자에게 소유권을 이전했습니다.그리고 그 뒤 받침 분양자는 본인 소유의 토지 110평(364m2)에 총 건축률로 건축한 뒤 전폐 주택 면적을 건설했다.이 경우 A소유자가 전원 주택을 건축할 경우 토지 개발에 의한 개발 부담금은 누가 얼마나 내야 할까요?정답 해설:우선 도시 외 지역에서 지정 변경을 수반하는 건축물 건축이니 개발 부담금 납부 사업 및 면적 기준(1,650m2 이상)에 해당하기 때문에 건축 준공 당시의 소유자인 A가 약 65만원 납부하셔야 합니다(상세한 계산 절차는 아래를 확인하십시요)실제로 개발부담금 납부 사례를 살펴보겠습니다.1.용도지역이 도시지역이 아닌 계획관리지역으로 지정이전(밭)인 농지 500평(1,653㎡)을 개발행위(농지전용)허가를 받아 부지를 조성하고 2.조성된 부지를 중간에 도로 등 면적을 제외한 4개 전원주택용지에 각각 110평(364㎡)으로 분할하여 각각 분양한 후 3.수분양자에게 소유권을 이전하였습니다.그리고 이후 수분양자는 본인 소유 토지 110평(364m2)에 총 건축률로 건축한 뒤 전폐주택 면적을 건설했다.이 경우 A 소유자가 전원주택을 건축했다면 토지개발에 따른 개발부담금은 누가 얼마나 내야 할까요?정답해설 : 우선 도시외지역에서 지정변경을 수반하는 건축물 건축이므로 개발부담금 납부사업 및 면적기준(1,650m2 이상)에 해당하므로 건축 준공 당시 소유자인 A가 약 65만원을 납부하여야 합니다. (자세한 계산절차는 아래를 확인하시기 바랍니다)(추가상항) 인허가 시점의 지가는 50,000원(당해연도 1월 개별공시지가에서 인허가 시점까지의 정상지가 상승분을 고려한 금액) 전원주택 준공일 지가 추정액은 120,000원(정상지가 상승분 반영)인 허가 시점부터 준공일까지 약 1년간 개별공시지가가 1만원 정도 상승한 것으로 보고 개발에 소요된 비용으로는 개략적으로 농지전용부담금, 토목설계비, 제세공과금 및 기타 개발비용이 있다고 본다.(추가상항) 인허가 시점의 지가는 50,000원(당해연도 1월 개별공시지가에서 인허가 시점까지의 정상지가 상승분을 고려한 금액) 전원주택 준공일 지가 추정액은 120,000원(정상지가 상승분 반영)인 허가 시점부터 준공일까지 약 1년간 개별공시지가가 1만원 정도 상승한 것으로 보고 개발에 소요된 비용으로는 개략적으로 농지전용부담금, 토목설계비, 제세공과금 및 기타 개발비용이 있다고 본다.(추가상항) 인허가 시점의 지가는 50,000원(당해연도 1월 개별공시지가에서 인허가 시점까지의 정상지가 상승분을 고려한 금액) 전원주택 준공일 지가 추정액은 120,000원(정상지가 상승분 반영)인 허가 시점부터 준공일까지 약 1년간 개별공시지가가 1만원 정도 상승한 것으로 보고 개발에 소요된 비용으로는 개략적으로 농지전용부담금, 토목설계비, 제세공과금 및 기타 개발비용이 있다고 본다.<계산식> 개발부담금 납부액 = (부과기준(m2) * 개발면적) * 부담률(25%) ※ 부과기준(m2) 개발후 공시지가(부과종료시점지가) – 개발전 공시지가(부과개시시점지가) – 부과기간 정상지가 상승분 – 개발비용(토지관련) ※ 부담률: 25% 다만, 개발제한구역에서 시행하는 사업이면서 납부의무자가 지정당시부터 토지의 소유자인 경우에는 20% ※ 부과개시시점 : 인허가시점 ※ 준공시점 ※개발비용 : 개발이익환수법 시행령 제12조<비용계산 상세절차>산출 과정 상세 설명/세부 계산식[사례 계산](1)부과 종료 시점 지가 개발 후 준공 시점 공시 지가 120,000원(2)부과 개시 시점 지가 개발 인허가 시점 공시 지가 50,000원(3)땅값 상승분자 과학 기술 간 정상 지가 상승분 10,000원(4)개발 비용(토목 공사)순공 사비(재료비, 노무비, 경비 등)N/A(표준 비용 사용)조사.측량비(경계 복원 측량, 분할 측량 등)N/A(표준 비용 사용)토목 설계비 N/A(표준 비용 사용)일반 관리비 N/A(표준 비용 사용)단위 면적당 표준 비용 적용(상기 4개 대신 사용 선택 가능)(개발 사업 면적이 2,700m2 이하에서 토목 공사를 실시하는 경우, 아래 표의 단위 면적당 표준 비용 단가 적용)36,280원 개발 비용(기타)(5)농지 전용 부담금 등 기타 부담금 납부액 50,000*30%=15,000원(6)토지 개량비(6)토지 개량 후 3년제년제 공사를 실시하고 540원 납부하는 면적(A)전원 주택 A의 소유 토지 면적 364m2 부담률(B)25%합계(납부해야 할 세액)[1-(2+3+4+5+6+7)]*(A)*(B)(7,180*364)*25%=653,380원산출과정 상세설명 / 상세계산식 [사례계산] (1)부과종료시점 지가개발후 준공시점 공시지가 120,000원(2)부과개시시점 지가개발 인허가시점 공시지가 50,000원(3) 지가상승분부 과기간 정상지가상승분 10,000원(4) 개발비용(토목공사) 순공사비(재료비, 노무비, 경비 등) N/A (표준비용사용) 조사.측량비(경계복원측량, 분할측량 등) N/A(표준비용사용) 토목설계비 N/A(표준비용사용) 일반관리비 N/A(표준비용사용) 단위면적당 표준비용 적용(상기 4가지 대신 사용선택 가능) (개발사업면적이 2,700m2 이하로 토목공사를 할 경우 아래 표의 단위면적당 표준비용단가 적용) 15,000원 개발비용(기타) (5) 농지전용부담금 등 기타부담금 납부액 50,000*30%=540원 (6) 토지개량비 (6) 토지개량 후 3년제년제년제년제 공사를 실시한다. 전원주택의 전원산출과정 상세설명 / 상세계산식 [사례계산] (1)부과종료시점 지가개발후 준공시점 공시지가 120,000원(2)부과개시시점 지가개발 인허가시점 공시지가 50,000원(3) 지가상승분부 과기간 정상지가상승분 10,000원(4) 개발비용(토목공사) 순공사비(재료비, 노무비, 경비 등) N/A (표준비용사용) 조사.측량비(경계복원측량, 분할측량 등) N/A(표준비용사용) 토목설계비 N/A(표준비용사용) 일반관리비 N/A(표준비용사용) 단위면적당 표준비용 적용(상기 4가지 대신 사용선택 가능) (개발사업면적이 2,700m2 이하로 토목공사를 할 경우 아래 표의 단위면적당 표준비용단가 적용) 15,000원 개발비용(기타) (5) 농지전용부담금 등 기타부담금 납부액 50,000*30%=540원 (6) 토지개량비 (6) 토지개량 후 3년제년제년제년제 공사를 실시한다. 전원주택의 전원산출과정 상세설명 / 상세계산식 [사례계산] (1)부과종료시점 지가개발후 준공시점 공시지가 120,000원(2)부과개시시점 지가개발 인허가시점 공시지가 50,000원(3) 지가상승분부 과기간 정상지가상승분 10,000원(4) 개발비용(토목공사) 순공사비(재료비, 노무비, 경비 등) N/A (표준비용사용) 조사.측량비(경계복원측량, 분할측량 등) N/A(표준비용사용) 토목설계비 N/A(표준비용사용) 일반관리비 N/A(표준비용사용) 단위면적당 표준비용 적용(상기 4가지 대신 사용선택 가능) (개발사업면적이 2,700m2 이하로 토목공사를 할 경우 아래 표의 단위면적당 표준비용단가 적용) 15,000원 개발비용(기타) (5) 농지전용부담금 등 기타부담금 납부액 50,000*30%=540원 (6) 토지개량비 (6) 토지개량 후 3년제년제년제년제 공사를 실시한다. 전원주택의 전원지역별(시,군) 단위면적당 개발표준비용출처: 국토교통부 고시 단위면적당 표준비용 및 적용기준지역별(시,군) 단위면적당 개발표준비용출처: 국토교통부 고시 단위면적당 표준비용 및 적용기준위에서는 전(밭)을 농지 전용하고 개발할 경우 개발 부담금에 대한 사례를 들어 보았습니다.다만 원형지가 임야의 경우는 개발 행위 허가 시 산지 전용 허가를 하기 때문에 상기의 경우와 계산 방식은 같지만 공제되는 개발 비용으로 농지 전용 부담금의 15%정도인 대체 산림 자원 조성비가 나오기 때문에 공제가 적은 개발 부담금이 약 3~5배 정도까지 높은 부과되는 일이 있습니다.그리고 원형지가 잡종지의 경우는 농지 전용, 산지 전용 등 별도의 형질 변경 없이 약간의 부지를 정리하고 건축 허가를 받고 건축을 하면 지정대로 변경이 가능합니다. 이 때 지정 변경에 따른 가격 상승분에 대해서 개발 부담금을 납부하게 됩니다.그러나 소액 개인 투자가라면, 비도시 지역의 토지를 1,650㎡(약 500평)이상 대규모 개발하는 경우는 거의 없는 것 같아 개발 부담금을 즉시 고려하는 부분은 아닙니다.그러나 개발 업체 명의로 개발 허가를 받고 부지 조성 후에 분할된 용지를 분양하는 경우 건축 후의 개발 부담금이 토지 소유자인 받침 분양자에게 부과되므로 이 부분에 대해서 분양을 받을 당시에 충분히 고려되야 한다는 것이 중요합니다.개발 부담금 검토의 핵심은 부과 대상 면적 기준, 그리고 납부 의무자 기준개발행위허가 당시 면적이 부과기준면적 판단기준입니다. 그리고 부지 내에서 건축물을 준공할 당시 토지 소유자가 개발부담금을 납부할 의무자라는 것입니다.토지 개발과 투자의 성공을 응원합니다.심벌럼 에이전시 공식 블로그심벌럼 에이전시 공식 블로그